楼市解读篇楼市“双辣招”影响有多大

住宅成交急速下跌
根据香港的楼市新政,把SSD税率调升5%,适用期由两年延长至3年,换言之,3年内放售物业都要缴税;其次,外地人及公司名义买楼者,要额外缴付15%的BSD。据中原统计,措施生效后首个周六、日仅录12宗成交,有五个屋苑零成交。然而在10月26日宣布新一轮楼市调控措施时,中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass最新报110﹒37点,是连续五周创历史新高,5周累计升幅达4.08%。而且该累计升幅,较上一次5月6日至6月3日连升5周的2﹒86%为高。
有地产代理担心,新措施令成交持续萎缩,代理业濒临“饿死”边缘。“这两年加开很多分店,请多了从业员,前年推SSD都要五人争一张单,料如今要15人争一张。”业内人士估计,豪宅盘、内地客喜爱的九龙站一带、西九龙等地区,首当其冲受影响。在新措施实施首日,有业主急减价,并多达10%以上。中原统计数字显示周末10个最大小区成交量急减43%。中原区域营业经理黎宗文表示他估计消息起码要两至三周才能消化,料楼价降10%才会释放购买力。
与此同时,周一开市,蓝筹地产股成为重灾区,最大蓝筹的恒基地产跌6.41%;新世界发展跌6.36%;信和置业跌6.4%;新鸿基地产5.7%;江实业跌4.67%。周二, 地产股续跌。相反, 市场认为新措施矛头直指住宅,炒家或转战商舖巿场,令部分收租股获益,因此相关股亦已随巿急升。
财经事务及库务局局长陈家强表示,市场反应在预期之内,相信楼市成交会续减,直至价钱到达买卖双方的合理水平才会回升。他强调,政府有不少后备方案,不排除在有需要情况下,推出其他针对楼市的税务安排。
楼市整体影响有限
行政会议召集人林焕光亦认为,新措施有助港人优先置业,政府亦有时间作出长远规划,若新措施未能遏止炒风,应推更严厉措施。他提醒市民应观察一、两个月,并要警惕热钱流入香港,防止楼市过度波动。
城大建筑科技学部高级讲师潘永祥相信,BSD及“加强版”SSD可有效阻止外来资金炒楼,令楼价及成交量皆下跌。潘永祥认为,新措施令外地人士置业成本大幅上升,加上港人在楼市不明朗下会采取观望态度,预计未来一季的成交量会下跌两三成。他又估计,楼价会在三个月内下跌一成。
花旗日前发表报告指新加坡2011年12月推出买家BSD前,约20%住宅成交来自于非本地买家,推出后今年以来楼价上升1%。而内地买家今年第三季占香港总成交比例仅11%,故花旗相信BSD对香港楼市的影响将小于新加坡。而SSD时间由2年延长至3年,或令投资者减少一部分,但影响比2年前首推SSD时小得多。该行认为2项措施将令楼价稳定一段时间,但应该不会跌逾5%。成交量方面,花旗预期整体将下跌约20%,理由包括:内地买家占总成交量约10%,而该比重将持续下降。公司买家亦占总成交量10%,预计该部分将减少一半,因部分公司之后会使用个人名义买楼;延长SSD一年将令成交量下跌5%,因投资者参与变少。
德意志银行大中华区首席经济学家兼首席策略师马骏发表研究报告指出,预期政府公布的打遏楼市措施,短期内会令楼市成交量大减,估计可即时吓倒炒家。此外,市场对楼价下跌的预期,将导致许多潜在用家转而采取观望态度。
商业地产反受追捧
据了解,日前楼市新政出台后,住宅炒家即时停手,外地投资者亦即时不再炒卖住宅,转投SSD及BSD仍未涵盖的商铺、写字楼及工厦等。有代理指出,部分工商铺业主已反价一成。而持有一系列物业的公司,更成为海外资金的并购目标,以此避过BSD涉足楼市。两年前SSD面世时,新税成功吓退炒楼团,却吓不走内地及专业投资者,他们更炒起了不受措施影响的工商铺。今次“双辣招”势进一步令非住宅物业成市场新宠,价格将水涨船高。
香港高力国际亚洲投资服务行政董事胡孝直指,QE3及内地的限购令,使投资需求一直有增无减,成为楼市持续升温的主因,现时香港狠狠出手务求击退资金进入住宅市场,但资金总要找出路,结果都往不受新措施影响的工商铺下手。他透露持有一批工商物业的业主已加价,加幅平均为10%左右。“成交额一定会上升,现在买2000万港元的写字楼,加10%不过2200万港元,再加其他各种费用,都要比买2000万港元的豪宅来得划算。”
美联工商铺行政总裁兼执行董事黄汉成表示,政府出招后,市场观望资金流入,不少工商铺封盘加价5%至10%,买家则观望,令成交胶着。他强调,内地客涉足工商铺的比例不足一成,炒家亦不多,“以今年第三季为例,摸货比率仅占6.7%,占每月数百宗成交的20多宗。他强烈反对政府把税项扩至工商铺,担心会破坏自由市场经济。至于新措施会否影响商业铺位的市场,曾俊华认为商业铺位只占楼市小部分,投资额较大而且投资者的经验亦较丰富,政府会密切留意商业铺位市场的情况,有需要时会推出相应措施。

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