新兴“城市群”影响置业趋势

孤立看待一个城市的发展,已经成为“过去时”,取而代之的是城市群的概念。
记者查阅资料时发现,不管是官方研究机构,如国家发改委课题组、住建部下属相关研究部门,还是学术性研究机构,如中国社会科学院和中国科学院地理科学与资源研究所,对我国城市群发展现状都进行了深入研究。当然,由于各研究机构研究的角度各有差异,因此对于城市群的划分也有所区别,如国家发改委课题组在2007年提出的10大城市群概念,中国科学院地理科学与资源研究所发布的《2010中国城市群发展报告》中提出我国已经形成了23个城市群。
本文要探讨的主要是新兴城市群。截止到目前为止,包括长三角、京津冀在内的三大城市群,已相对比较成熟,这已是共识。而目前,包括辽中南地区、山东半岛地区、武汉城市圈、环长株潭城市圈、海峡西岸经济区、关中—天水经济区和成渝地区,凭借其经济综合实力的不断提升和可以预见的持续快速发展动力,引起极大关注。
经济格局产生巨变
可以想象,城市群将会成为我国未来经济发展格局中最具活力和潜力的核心区域。
本刊统计发现,国内GDP5000亿俱乐部成员,几乎都来自三大成熟城市群和七大新兴城市群。根据各地公布的宏观经济数据显示,2011年GDP超过万亿元的城市数量已经达到7个,分别为上海、北京、广州、天津、深圳、苏州和重庆。此外,包括成都、重庆、沈阳、在内的12个城市GDP已经超过5000亿元,形成了城市GDP5000亿元俱乐部。可以预见的是,该俱乐部成员数量在近两年内还会增加,包括郑州、烟台、东莞、济南、泉州、长春等在内的城市GDP都已经超过4000亿元,按照现有增长速度,不出两年可实现超过5000亿元目标。这些GDP5000亿元俱乐部成员城市,处于各自区域的中心,在工业化、城市化进程中,规模聚集效应好,这为城市群的形成奠定了基础。
人口向城市集中,这是未来发展趋势。据联合国预测,到2050年全球城市人口比例将超过75%。与此同时,未来全球最大的40个超级大都市区以占地球极少的面积,集中18%的人口,将参与全球66 %的经济活动和大约85%的技术革新。因此对于城市群的未来发展趋势,《报告》给出了这样的描述,成为我国未来经济发展格局中最具活力和潜力的核心地区,是我国主体功能区划中的重点开发区和优化开发区,也是未来中国城市发展的重要方向,在全国生产力布局格局中起着战略支撑点、增长极点和核心节点的作用。
这样的变化趋势在海外发达国家已经得到验证。有报告显示,美国三大城市群的GDP占全美国的份额为67%,日本三大城市群的GDP占全日本的份额为70%以上。而从局部来看,部分中心城市正在其所在地区扮演这样的角色,并起到相应的带头作用。例如,武汉城市圈的GDP总量已经占到了湖北省的60%以上。
置业思路可做调整
可以预见,城市群的发展对房地产市场将产生深远的影响,最直接的体现就是带动区域内房地产价值的提升。
戴德梁行有关分析人士指出,在城市群当中,中心城市作为区域经济发展的核心与引擎,将人力、物力、财力等重要经济要素汇集在一起。一方面,促进自身经济的快速发展,带动城市基础设施的完善和居民收入的增长,房地产也随之得到快速发展。另一方面,在城市群发展整体规划要求下,市场因素使得核心城市发展优势随着人员、产业等流动向其他非核心城市溢出,从而带动周边城市经济的发展,而房地产也从中受益。
更为主要的是,新兴城市群的崛起,将影响到未来的置业观念。随着新兴城市群经济水平的发展,人们就业观念将会产生变化,不再迷恋北上广等一线城市,各新兴城市群中心城市也会成为理想选择。
那么,哪些城市潜力更大?首先是房价水平不高的中心城市。据了解,我国城市化进程并未结束,这意味着城市群将要承接更多的人口。数据表明,截止到2011年底,我国城市化率为51.3%,这距离发达国家的70%标准还有不小的差距。初略估计,未来10到15年内,将有2亿人进入城市,这是城市群发展的基础。正是基于这样的判断,戴德梁行分析指出,在目前中部和中西部区域城市群的中心城市,当前房价水平在5600~9200元/平方米,其实还有不小的发展空间,如沈阳、武汉、长沙、西安、成都等。
其次是有潜力的非中心城市。专家分析指出,城市化大量激增的城市劳动力在市场因素的促动下逐渐趋于合理分布,非中心城市人口增加同样会让房地产需求扩大。在新兴城市群发展的带动下,包括烟台、济南、泉州、潍坊、淄博、东营、威海、鞍山、岳阳、常德、漳州、衡阳、株洲在内的非中心城市近年来发展提速,其房地产市场也将随之迎来更多的发展机会。

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