秦皇岛市抚宁县房地产市场调研报告

【摘 要】由于受全球经济危机的冲击影响,2008年抚宁县的房地产市场遭遇寒冬期。各房地产公司纷纷缩小项目规模,房地产市场低迷,整体情况不容乐观。
【关键词】抚宁 房地产 市场调研
一、抚宁县房地产市场现状
抚宁县城规划区内现状总人口为53220人,规划区内现有居住用地323.09公顷。建设区域主要分布在京秦铁道以南、洋河以北。县城的商品房价格这几年来涨幅较大,这与市场的需求有着直接的关系,销售价格也从1300元/㎡上涨到2200元/㎡。随着建筑原材料价格的上扬,尽管钢铁价格有回落,房价上半年依然小幅上涨达到2400元/㎡左右。县城的建设项目,从整体销售价格上来说,在销售良好和完毕的情况下,房地产公司的利润还是有保证的。由于2008年下半年受次贷危机的影响,奥运会结束后,销售出现下滑,资金回笼慢,资金链出现脱节,造成后期投入加大。例如天马新居、骊景华庭项目在8月份后,未曾卖出一套房,销售一团糟,各房地产公司举步艰难。
下面就抚宁县城建设项目分三种进行详细介绍:
1.旧城改造项目
按建设规划的要求,抚宁县城现阶段建设以旧城改造为主,规划先期进行的有金山小区、新立街、富强小区三个项目。目前已动工的是金山小区,拆改面积1.5万余平方米,涉及288户规划建筑面积3.7万平方米。该项目由明星地产公司承接,按原住房1∶1面积进行拆改返还,多余面积以平均价2600元/㎡出售,项目的价格在县城均价基础上,有所上涨。同时,拆改规定给予每户奖励5平方米。整体来看,可收益在于剩余面积的销售情况。抚宁县的多层住宅的建筑成本保持在1000元/㎡左右,通过成本预算,该项目预算成本为5500万元,整体项目的销售收益按2600元/㎡,有5577万元,只盈利77万。值得说明的是该成本预算不包括土地出让金、税费及政策性收费。在这种情况下房屋的价格才上升到2600元/㎡,对于房地产市场来说,价格因素是主要影响消费者购买与否的关键,所以对于房地产公司来讲,在投入大量资金后,没有利润怎么办,只有提高房价。
2.多层商品住宅
多层住宅一直是抚宁县城市场的主流。县城建成区大多数建筑都是5+1或6+1结构。就县城目前的已建成未销售完的项目有骊城龙园、骊景华庭、碧水金山。碧水金山起步较早,当时开盘价在1700元/㎡,首期建筑面积3万平方米,由于地理位置和县城居民认识上的差异,虽然价格不高,但直到现在仍然保有10%的期房,价格随县城总体趋势已达到2000元/㎡。骊景华庭建筑面积3万平方米,共有住宅280套,剩余40余套,销售了?80%。?它的销售价格在2000元/㎡至2200元/㎡,其中,贷款买房户较多,资金投入大,但总体销售状况良好。该项目存在一个问题,就是手续目前还不完善,贷款部分的资金不能收回,积压了大量资金,造成公司运转困难。
3.高层住宅
抚宁县城的高层住宅只有原县棉织厂用地建设的12层小高层住宅,该项目地理位置十分优越,对县城的建筑市场来说,具有里程碑的意义。该项目于2007年运作施工建设,目前已到收尾阶段。开盘时房价定在1900元/㎡,由于人们对高层的认识不够,加上考虑物业费用高,销售情况十分困难,共有307套住房,已预定销售的仅占45%,在2008年下半年未售一套。由于高层建筑的建筑成本大于多层,光建筑成本以该项目12层计算平均多出350~400元/㎡,与多层住宅相比,再加上税费及相关部门的收费,其盈利的部分已经很小。再加上小区配套设施及后期投入,资金流转不畅,公司经营十分困难。
下面分三档说明市场的低迷情况:
1.高档市场主要为近海的高层建筑和别墅,以私人度假公寓为主,面积在50~80平方米左右,项目有倚海45度、金海岸、兰色海岸、戴河庭院。相对来说,南戴河的高档市场刚刚起步,在收益上大大超出中、低市场,但销售形势非常严峻。以倚海45度项目为例,共有1341套房子,主要在2007年销售,2008年下半年以来一个月还不能平均卖一套,目前还剩余400余套。
2.中档市场主要为中海的多层住宅及小高层,以家庭式度假用房为主,多为小平米建筑。项目有避暑花园、首钢小区、滨海新城等。由于该档市场的房子价格不高,除外地用户还吸引一部分本地用户。但受季节性的影响,销售不理想。小区入住率低,公司后期投入加大。以滨海新城为例,该项目共有住宅1516户,目前只销售45%,2008年仅售出120户,销售情况越来越糟。
3.低档市场为远海的多层住宅小区,主要为80~110平方米的自用房,位于主要道路两侧,项目有绿茵港湾、碧海雅园、戴河家园等。这档销售也是一样严峻。以2006年开发的碧海雅园为例,总共560套,目前销售量在70%,2008年共销售了36套,下半年奥运会后只销售了4套。这里要提的是绿茵港湾项目,该项目开发较晚,总计1200套住房,已销售150套,销售状况平稳,销售对象较广,做为抚宁县第一个以休闲、度假、居住的项目,具有鲜明的特色,卖点突出。
二、情况分析
从抚宁县的实际情况看,县城的房产市场还处于初级阶段,未来发展的空间很大。高、中收入家庭已保有住房,集中在迎宾路以东,现有的主要消费人群集中在老城区的中等收入家庭,以改善住房条件和年轻人的自住房。县城由于近两年建设项目少,建筑成本增加,房价一直成上升趋势。随着经济发展,人民收入的增加,在可接受的范围内,价格还有上涨空间。但目前来讲,受大环境的影响,群众有着“买涨不买降”的心理,“持币代购”现象严重,造成现有房子卖不出去,由于前期从土地、建筑成本、相关手续的投入,资金无法及时收回,使得房地产公司经营困难。同时部分项目的手续还不完善,银行贷款部分无法收回,积压大量资金,资金链条断掉。这样的话,使得公司利润降低,甚至亏本。各房地产公司在经营上,不敢新建项目,对市场的信心也受打击,只能观望。
三、几点建议和应对办法
1.有前瞻性和针对性地制定土地利用年度计划,对建设用地总量进行调控。
2.强化规划的力度,从建设时序上予以控制,科学合理安排,逐步稳定开发建设。
3.加快市政设施建设,完善配套设施,提高居民的购买欲望。
4.尽快出台优惠政策,以激发企业的积极性,提升企业对政府和市场的信心。
5.加强部门配合,减轻企业压力,缓步推进市场建设。
6.强化“民生”理念,扶持鼓励小型房地产公司的发展,促进市场的良性循环。

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