“史上最高退房率”迷雾

万象新天退房率飙至85%

一方面是部分楼盘销售火爆,开盘当日便告售罄;另一方面,则是官方数据显示,不少项目出现了高退房率。北京楼市这一“冷热反差”让置业者疑虑,市场回暖是否存在“人造因素”。
京城几大在售项目中,部分楼盘的退房率远高出正常水平。其中,美利山的退房率为11.97%、中堂为21.68%、沸城为30.85%、万象新天家园的退房率则高达85.62%。截至4月27日,北京房地产交易管理网的“期房退房公示”中共有1759条退房记录。
对于高退房率,业内人士指出,在前期房价过高的情况下,一旦房价下跌超过一定比例,客户理论上的毁约风险将极大增加。
此前有媒体报道的“三里屯SOHO疑有假按揭”的消息一出可谓一石激起千层浪。尽管潘石屹后来亲自出面澄清了此事,但有关“假按揭”的消息还是引来了广泛关注。
部分项目退房率高,其实是因为项目中部分楼座存在抵押,相当于完成一次销售。而在解除抵押重新上市时,交易系统中的统计便显示为“退房”。这一现象在楼市中较为普遍,其背后则是开发商资金链紧张。
业内人士更是透露,万象新天家园超过80%的退房率,正是由于之前开发商对部分楼房进行了银行抵押。在解押的过程中需要通过退房这一步骤,因此造成了高退房率。
2009年2月,位于北京市东北三环的太阳星城项目,有两座楼以每平方米8200余元的价格整体出售给了一家大型央企的消息,再一次引发了前期业主退房的呼声。因为,那一区域目前的销售均价已超过15000元/平方米。
中央财经大学城市与房地产管理系主任乔志敏教授就认为,开发商通过“假按揭”套现,导致退房率过高的情况是存在的,但目前国家银行按揭审批程序比较严格,因此只是个别现象。
虚假销售回笼资金
但乔志敏教授的观点立马被驳回,业内人士分析,退房率并不像数字显示的那么简单,原因也较复杂。其背后可能是部分项目存在资金链紧张;也可能是前期市场价格过高的“后遗症”。近期,楼市成交量大幅上涨,不少项目提价明显,这可能掩盖退房的风险。不过,随着积压的刚性需求逐步释放殆尽,成交量难以支撑价格上涨,退房现象可能再度抬头。
国家统计局5月12日对外公布数据显示,1至4月,全国商品房销售面积17625万平方米,同比增长17.5%。其中,商品住宅销售面积增长18.6%,商品住宅销售额更是大增38.6%。热销未能掩盖退房事件的发生。“虚假按揭贷款案件开始暴露,数量明显增多”,最高人民法院有关人士近日公开发表的言论,似乎就是一个印证。
据业内人士分析,假按揭在各地都不同程度地存在。之所以出现这种情况,原因是多方面的。
从房地产开发企业方面看,他们之所以这样做,是为了长期套用银行资金,而且还可能因此节省数目可观的利差。
上海易居房地产研究院近日做的《全国商品房空置研究》也显示,部分一线城市存在空置率过高情况,其中北京形势严峻。2008年,北京商品房空置率高居全国首位,为16.64%,高出全国0.75倍,也高于本市近12年15.77%的平均水平。库存的巨大压力并没有成为企业降价的动力,相反企业依然我行我素地高调提价。在很多城市,出现了大规模的项目涨价的现象。2月起已有若干项目出现涨价现象,而3月这一趋势更为明显,中原统计显示,涨价项目占到全部在售项目数的14%,其中十大标杆房企在售项目均价小幅上涨,环比涨1%。对此,DTZ戴德梁行和中原地产均明确提醒,前期库存水平尚未整体扭转。建议开发商谨防盲目跟风涨价,避免去库存化进程的放缓。
而据业内人士透露,“假按揭”现象的发生,主要由于开发商手中“缺钱”所致。去年楼市清淡使得开发商资金链告急,因此通过“内部销售”或者找“托儿”假借购房者身份买房,做“假按揭”从银行骗取贷款。当市场回暖时开发商再把房子退掉。这样一来,不仅解决了资金链问题,还能趁机赚上一笔。尤其自去年银行下调了房贷利率之后,“假按揭”的现象便有所抬头。一方面,开发商的贷款审批要求越来越严,而住房按揭贷款的手续要相对简单一些;另一方面,个人住房贷款的利率要比开发贷款低。因此开发商通过“自买自卖”从银行套现,既缓解了资金问题,又回避了降价售楼的尴尬,并且通过捂房制造虚假繁荣推高了房价。
长城证券的研究表明,房地产商采取“低价快跑”的策略可以为公司资金解困。尤其在股权融资收缩、债权融资受阻、房屋销售不畅的种种不利背景下,地产商会采用适当降低单个项目毛利率的做法来提高整体资产周转率、加快资金回笼。
金融法规纰漏重重
房市起起伏伏,好似雾里看花;假按揭是否存在,各方人士争得面红耳赤。京城最大假按揭骗贷案的一审落槌,恰到好处地为人们拨开了云雾。
2005年初,北京森豪公寓项目被爆房地产商和银行职员联合制造假按揭,骗取银行按揭资金7.5亿元,之后10余人陆续因此被捕,牵涉其中的3名银行放贷职员因国有企业人员失职罪被判刑。
他们骗贷的方式是,发动职工以个人名义购房,公司提供首付款和假收入证明。但是在森豪公寓审贷期间,虚假按揭的蛛丝马迹并不难发现。那么,面对上百份漏洞百出的伪造材料、合同,银行就真的一点没看出来吗?邹庆又是怎样屡屡过关的呢?
原中国银行北京分行消费信贷业务科科长尚进在法庭上向大家揭开了其中的玄机。尚进称,从有的材料上可以发现,申贷人学历不高、年纪轻,但收入很高;银行回访邹庆提供的申贷人时,这些人均否认买房。
虽然其中破绽明显,可为了完成当时银行制定的高指标,应对各行之间的激烈竞争,银行对此并没有深究。而且,据尚进说,开发商以小业主名义贷款融资的现象其实并不少见,当时各个银行的做法也都如出一辙。
如果不是开发商资金链出现了彻底断裂,虚假按揭这个公开的秘密,经常被作为经济纠纷来处理,甚至被作为房地产开发商筹措资金的手段。
任何不良现象的发生本质都是一个法规和制度的问题。事实证明,正是金融领域相关法规的不健全,使得假按揭成为一种颇具“可行性”的融资方式。因此,我们首先应该审视的是法规和制度层面的纰漏,而不应仅从道德角度去评判开发商。

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